Можно ли купить сельскохозяйственную землю, не будучи фермером?
Да, лицо без статуса индивидуального фермера может законно купить сельскохозяйственную землю, если выполняет условия Закона о формировании аграрного строя. Согласно статье 2a этого закона, основным правилом является приобретение сельскохозяйственной недвижимости индивидуальными фермерами, однако законодатель предусмотрел исключения. Самая простая процедура касается недвижимости площадью менее 1 га, тогда как покупка более крупных участков может потребовать согласия KOWR. Перед началом сделки необходимо также установить, распространяется ли на недвижимость преимущественное право покупки и какие ограничения будут действовать после её приобретения.
Сколько сельскохозяйственной земли можно купить без сельскохозяйственной квалификации?
Лицо, не являющееся индивидуальным фермером, как правило, может приобрести сельскохозяйственную недвижимость площадью менее 1 га без согласия Генерального директора KOWR. Этот порог относится к площади приобретаемой недвижимости и не является общим пределом площади земли, которой может владеть частное лицо. В случае недвижимости площадью не менее 1 га необходимо установить, пользуется ли покупатель предусмотренным законом исключением или должен получить административное согласие. Важно также различать общую площадь недвижимости и площадь сельскохозяйственных угодий, поскольку от этих параметров зависит сфера применения норм.
| Площадь недвижимости | Правила приобретения лицом, не являющимся фермером |
|---|---|
| Недвижимость, включающая менее 0,3 га сельскохозяйственных угодий | Закон о формировании аграрного строя, как правило, не применяется. |
| От 0,3 га до менее 1 га общей площади недвижимости | Согласие KOWR на приобретение, как правило, не требуется, но могут действовать другие ограничения. |
| От 1 га общей площади недвижимости | Как правило, требуется статус индивидуального фермера, применение предусмотренного законом исключения или согласие KOWR. |
Следует подчеркнуть, что покупка участка менее 1 га не всегда означает полную свободу сделки. При продаже недвижимости площадью не менее 0,3 га, включающей не менее 0,3 га сельскохозяйственных угодий, у KOWR может возникнуть преимущественное право покупки. Кроме того, к некоторым сделкам могут применяться положения о преимущественном праве покупки арендатора или другие специальные нормы.
3 способа купить сельскохозяйственную землю, не будучи фермером
Польское законодательство предусматривает несколько способов законного приобретения сельскохозяйственных земель лицами без статуса индивидуального фермера. Выбор подходящей процедуры зависит прежде всего от площади недвижимости, отношений между продавцом и покупателем и цели покупки. Три основных способа — покупка недвижимости менее 1 га, применение предусмотренного законом исключения или получение согласия KOWR. Каждый из этих путей связан с различными формальностями и потенциальными ограничениями.
1. Покупка сельскохозяйственной недвижимости площадью менее 1 га
Приобретение сельскохозяйственной недвижимости площадью менее 1 га не требует статуса индивидуального фермера или согласия Генерального директора KOWR. Этот способ доступен и частным лицам, которые не ведут фермерского хозяйства и не имеют сельскохозяйственного образования. Однако следует помнить, что в отношении недвижимости площадью не менее 0,3 га, включающей не менее 0,3 га сельскохозяйственных угодий, у KOWR может возникнуть преимущественное право покупки. Кроме того, обязанности по ведению хозяйства и ограничения на отчуждение земли зависят, в частности, от местоположения недвижимости и предусмотренных законом исключений.
2. Приобретение земли в рамках предусмотренных законом исключений
Лицо, не являющееся фермером, может приобрести сельскохозяйственную недвижимость площадью не менее 1 га без согласия KOWR, если сделка соответствует условиям одного из предусмотренных законом исключений. К важнейшим относятся приобретение у близкого продавцу лица и наследование сельскохозяйственной недвижимости. Освобождения также касаются некоторых других способов приобретения, таких как раздел наследства, прекращение общей собственности или определённые исполнительные производства и процедуры банкротства. Однако исключения в отношении согласия на покупку, преимущественного права покупки и последующего использования земли не совпадают, поэтому каждую сделку необходимо оценивать с учётом соответствующих норм.
3. Покупка сельскохозяйственной земли с согласия KOWR
Покупка сельскохозяйственной недвижимости площадью не менее 1 га лицом, не являющимся фермером, возможна также на основании административного решения Генерального директора KOWR. В определённых случаях заявление подаёт продавец, который должен доказать невозможность продажи недвижимости индивидуальному фермеру. Будущий покупатель в таком случае обязуется вести сельскохозяйственную деятельность, а сделка не должна приводить к чрезмерной концентрации земли. Отдельный порядок предусмотрен для физических лиц, намеревающихся создать семейное хозяйство, имеющих сельскохозяйственную квалификацию и обязующихся вести сельскохозяйственную деятельность и проживать в течение установленного срока в гмине, связанной с создаваемым хозяйством.
Покупка сельскохозяйственной земли свыше 1 га нефермером — процедура KOWR
Покупка сельскохозяйственной земли свыше 1 га лицом, не являющимся фермером, как правило, требует согласия Генерального директора KOWR, если не применяется предусмотренное законом исключение. Эта обязанность касается также недвижимости площадью ровно 1 га. При обычной продаже лицу, не входящему в круг уполномоченных покупателей, заявление может подать продавец недвижимости. Процедура служит, в частности, проверке возможности продажи земли индивидуальному фермеру и планируемого способа её использования.
Как получить согласие KOWR на покупку сельскохозяйственной земли?
В процедуре по заявлению продавца необходимо документально подтвердить условия, установленные статьёй 2a, частью 4 Закона о формировании аграрного строя. KOWR анализирует, в частности, возможность продажи недвижимости индивидуальному фермеру, обязательство покупателя вести сельскохозяйственную деятельность и влияние сделки на концентрацию земли. При продаже существенное значение также имеют условия публикации объявления и установленная цена недвижимости. Всю процедуру можно представить следующими шагами:
- Проверка недвижимости — установление площади, назначения и правового статуса земли, а также проверка необходимости согласия KOWR.
- Публикация объявления — размещение намерения продать землю в системе eRolnik со сроком для подачи ответов индивидуальными фермерами не менее 30 дней.
- Подготовка документации — сбор необходимых документов, включая данные земельно-ипотечной книги, выписку из земельного кадастра, документы о назначении недвижимости и заявления продавца и покупателя.
- Подача заявления в KOWR — передача документации в соответствующее территориальное отделение с учётом установленного законом срока, связанного с объявлением.
- Получение административного решения — положительное решение позволяет провести сделку на условиях, установленных законом.
В процедуре по заявлению продавца цена продажи не может быть ниже 95% цены, указанной в объявлении на портале KOWR. Заявление необходимо подать до истечения 6 месяцев с момента окончания установленного в объявлении срока подачи ответов, поскольку превышение этого срока является основанием для отказа в согласии. Согласие, выданное в этом порядке, действительно в течение года со дня, когда решение стало окончательным.
Кто имеет преимущественное право покупки сельскохозяйственной земли?
Преимущественное право покупки сельскохозяйственной недвижимости может принадлежать арендатору, KOWR, а в определённых случаях также Государственному казначейству в лице Государственных лесов. Приоритет арендатора вытекает из закона и требует выполнения соответствующих условий, в частности касающихся договора аренды и его исполнения. Если имеющий право арендатор не воспользуется им, может потребоваться проверка прав KOWR. Для недвижимости, включающей лесные земли или земли, подпадающие под специальные нормы, необходимо дополнительно проверить применение Закона о лесах.
Когда KOWR может воспользоваться преимущественным правом покупки?
KOWR может воспользоваться преимущественным правом покупки при продаже сельскохозяйственной недвижимости, отвечающей установленным законом условиям, если не применяется одно из предусмотренных исключений. Значение прежде всего имеют площадь недвижимости не менее 0,3 га, площадь сельскохозяйственных угодий не менее 0,3 га и назначение земли. В таком случае продажа может потребовать заключения условного нотариального договора и уведомления уполномоченного субъекта. Однако преимущественное право покупки KOWR возникает не при каждой сделке, например при приобретении близким продавцу лицом в рамках предусмотренного законом освобождения.
Дарение и наследование сельскохозяйственной земли нефермером
Дарение и наследование сельскохозяйственной земли возможны и для лиц, не имеющих статуса индивидуального фермера. При дарении особое значение имеет то, входит ли одаряемый в установленный законом круг близких продавцу лиц. При наследовании нормы предусматривают отдельное освобождение от необходимости получения согласия KOWR независимо от наличия сельскохозяйственной квалификации у наследника. Однако перед принятием недвижимости необходимо установить не только способ перехода собственности, но и обязанности, связанные с её последующим использованием.
Можно ли передать сельскохозяйственную землю члену семьи?
Да, передача сельскохозяйственной недвижимости близкому продавцу лицу возможна без требования статуса индивидуального фермера. Законодательное определение близких лиц включает потомков, в том числе детей и внуков, предков, включая родителей, бабушек и дедушек, а также братьев и сестёр, их детей, братьев и сестёр родителей, супруга, родителей супруга, усыновителей и усыновлённых, отчима, мачеху и пасынков и падчериц. Это означает, что родитель может передать сельскохозяйственные земли совершеннолетнему ребёнку, даже если тот не имеет сельскохозяйственного образования и не ведёт хозяйство. Однако следует помнить, что освобождение при приобретении у близкого лица не означает автоматического освобождения от всех пятилетних обязанностей, которые могут распространяться на нового собственника.
Можно ли унаследовать сельскохозяйственную землю, не будучи фермером?
Да, лицо, не являющееся индивидуальным фермером, может унаследовать сельскохозяйственную недвижимость независимо от её площади, без получения согласия KOWR, предусмотренного для других способов приобретения. Это касается как наследования по закону, так и по завещанию при соблюдении соответствующих правил наследственного права. Для недвижимости, приобретённой в порядке наследования и раздела наследства, законодатель также предусмотрел освобождение от определённых ограничений, связанных с пятилетним ведением хозяйства и отчуждением земли. Однако необходимо проверить правовой статус наследства, возможную общую собственность и обязательства, связанные с унаследованной недвижимостью.
Как стать индивидуальным фермером, чтобы покупать землю?
Получение статуса индивидуального фермера требует одновременного выполнения условий статьи 6 Закона о формировании аграрного строя. Одного сельскохозяйственного образования или покупки первого сельскохозяйственного участка недостаточно. Как правило, необходимо как проживание в соответствующей гмине не менее 5 лет, так и личное ведение хозяйства в течение этого периода. Статус индивидуального фермера связан со следующими требованиями:
- Сельскохозяйственная квалификация — наличие соответствующего образования или квалификации, признаваемой законом.
- Ведение хозяйства — личное ведение фермерского хозяйства не менее 5 лет с учётом особых предусмотренных законом исключений.
- Место жительства — проживание не менее 5 лет в гмине, на территории которой расположена одна из недвижимостей хозяйства, с учётом правил зачёта предыдущих периодов проживания.
- Площадь земель — общая площадь сельскохозяйственных угодий, охватываемых законодательным определением, не может превышать 300 га.
Личное ведение хозяйства означает выполнение в нём работы и принятие решений, касающихся сельскохозяйственной деятельности. Закон предусматривает особые отступления от некоторых требований, в частности в определённых процедурах аренды земель из Фонда сельскохозяйственной недвижимости Государственного казначейства. Поэтому статус фермера следует оценивать исходя из конкретной ситуации, а не только заявления о ведении сельскохозяйственного производства.
Какие ограничения действуют после покупки сельскохозяйственной земли?
Приобретение сельскохозяйственной земли может быть связано с обязанностью вести фермерское хозяйство не менее 5 лет со дня покупки. Согласно статье 2b закона, физическое лицо, на которое распространяется эта обязанность, должно вести хозяйство лично, а в течение этого периода недвижимость, как правило, не может быть продана или передана во владение другому субъекту без необходимого согласия. Однако предусмотрены исключения, в частности для недвижимости, приобретённой по наследству, и земель площадью менее 1 га, которые в день приобретения находились в административных границах города. Эти ограничения следует учитывать ещё до покупки, особенно если целью является последующая перепродажа земли или сдача её в аренду.
Важно также различать освобождение от необходимости получения согласия на приобретение и освобождение от обязанностей после покупки. Например, приобретение недвижимости в ходе исполнительного производства может осуществляться без согласия KOWR, но это не обязательно означает освобождение от пятилетних ограничений. В предусмотренных законом случаях можно получить согласие Генерального директора KOWR на досрочное отчуждение недвижимости или передачу её во владение другому субъекту.
Инвестирование в сельскохозяйственную землю — что проверить перед покупкой?
Инвестирование в сельскохозяйственную землю требует анализа не только цены и площади участка, но и его правового статуса и возможностей будущего использования. Перед сделкой необходимо проверить земельно-ипотечную книгу, кадастр земель и зданий, назначение по местному плану пространственного развития и доступ к дороге общего пользования. Существенное значение также имеют действующие договоры аренды, качество земель, экологические ограничения и реальные условия ведения сельскохозяйственной деятельности. В крупных проектах инвестору следует дополнительно оценить расходы на содержание активов, доступность операторов хозяйства и потенциальные источники дохода.
Является ли покупка сельскохозяйственной земли хорошей инвестицией?
Покупка сельскохозяйственной земли может быть обоснованной долгосрочной инвестицией, если цена приобретения, способ использования земли и правовые ограничения соответствуют стратегии инвестора. Потенциальные преимущества могут быть связаны с сельскохозяйственным производством, законной арендой или ростом стоимости недвижимости, однако ни один из этих сценариев не гарантирует прибыли. В отличие от многих финансовых активов, земля требует подробной проверки местных условий и может обладать ограниченной ликвидностью. Инвестирование в сельскохозяйственное сырьё при этом представляет собой отдельный сегмент рынка, поскольку связано с изменением цен на сельскохозяйственную продукцию, а не с непосредственным владением землёй.
Агроинвестиции в Польше и за рубежом — поддержка Amberlan
Инвестиции в сельскохозяйственные земли и агропромышленные предприятия требуют адаптации процесса покупки к местным нормам и специфике рынка. Amberlan поддерживает инвесторов, заинтересованных в восточных рынках, помогая выявлять инвестиционные возможности, устанавливать деловые контакты и организовывать международное сотрудничество. К направлениям деятельности компании относятся инвестиционный консалтинг, международная торговля, сопровождение сделок и управление активами, что позволяет рассматривать сельскохозяйственные проекты в более широком деловом контексте. Подробный объём сотрудничества представлен в разделе услуги Amberlan, а доступные инвестиционные возможности можно изучить среди инвестиционных предложений.
Покупка сельскохозяйственной земли без статуса фермера — спланируйте инвестицию
Покупка сельскохозяйственной земли без сельскохозяйственной квалификации возможна по закону, но требует адаптации сделки к площади недвижимости, статусу покупателя и предусмотренным законом исключениям. Земли площадью менее 1 га могут приобретаться без согласия KOWR, тогда как более крупная недвижимость часто требует дополнительных формальностей. Перед принятием решения необходимо также учесть преимущественное право покупки, пятилетние ограничения и рентабельность планируемого использования земли.
Планируете инвестицию в агросектор или покупку сельскохозяйственного предприятия на зарубежных рынках? Свяжитесь с Amberlan, чтобы обсудить инвестиционные возможности и объём организационной поддержки: https://www.amberlan.com/
Источники
- Сейм Республики Польша. (2026). Закон от 11 апреля 2003 года о формировании аграрного строя — консолидированный текст. Вестник законов за 2026 год, поз. 941. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000941
- Национальный центр поддержки сельского хозяйства. (б. д.). Заявление продавца. Портал Gov.pl. https://www.gov.pl/web/kowr/wniosek-zbywcy
- Национальный центр поддержки сельского хозяйства. (б. д.). Обязанности покупателя сельскохозяйственной недвижимости. Портал Gov.pl. https://www.gov.pl/web/kowr/obowiazki-nabywcy-nieruchomosci-rolnej
- Национальный центр поддержки сельского хозяйства. (б. д.). Индивидуальный фермер, сельскохозяйственная квалификация. Портал Gov.pl. https://www.gov.pl/web/kowr/rolnik-indywidualny-kwalifikacje-rolnicze
- Национальный центр поддержки сельского хозяйства. (2026). Преимущественное право покупки на практике. Портал Gov.pl. https://www.gov.pl/web/kowr/pierwokup-prawo-pierwokupu-w-praktyce
- Национальный центр поддержки сельского хозяйства. (б. д.). Преимущественная покупка и приобретение сельскохозяйственной недвижимости. Портал Gov.pl. https://www.gov.pl/web/kowr/pierwokup-i-nabycie-nieruchomosci-rolnych